ООО «Независимый центр оценки и экспертиз»

Какие подводные камни таит в себе выбранный метод проведения кадастровой оценки? Каким образом новая налоговая ставка отразится на функционировании рынка недвижимости, на ценности активов и их ликвидности? Подобные вопросы волнуют сегодня большинство собственников недвижимости. Не менее актуальны эти вопросы и для оценщиков.

Основная мысль, лежащая в основе новой методики налогообложения недвижимости, на первый взгляд, чиста и непорочна – обеспечить тесную корреляцию между размерами налоговых отчислений и стоимостью недвижимости, принадлежащей физическим и юридическим лицам.  Причем стоимостью не абстрактной, а реальной, вытекающей из рынка.

Ни для кого не секрет, что в настоящее время инвентаризационная стоимость недвижимости, определяемая службой БТИ и принимаемая за основу при исчислении налога, не совпадает с рыночными реалиями. Теперь же законодатели эту стыковку собираются обеспечить, чтобы хозяева элитных квартир и домов, платили в бюджет существенно больше тех, у кого, кроме скромной квартиры или дачного домика на участке в шесть соток, ничего за душой нет.

В то же время, эксперты замечают, что на практике  от нового порядка уплаты налога на недвижимость как раз могут пострадать социально не защищенные слои населения, для которых любое увеличение налоговых расходов является довольно критичным, в то время как для действительно богатых и зажиточных людей повышение размера налога вряд ли сможет стать серьезной финансовой проблемой.

Эксперты отмечают, что главным достоинством  введения единого налога на недвижимость является тот факт, что этот налог будет серьезным источником доходов местных бюджетов и существенным подспорьем в работе муниципалитетов.

Никто не отрицает, что совокупная налоговая нагрузка на собственников недвижимости возрастет , так как налог будет рассчитываться от рыночной стоимости. Более того, предполагается провести выявление, легализацию и оценку всех объектов недвижимости, включая те объекты, которые по различным причинам не зарегистрированы, не эксплуатируются или являются недостроями. То есть налог будет уплачиваться со всей недвижимости.

По мнению аналитиков,  введение единого налога на недвижимость позволит создать класс эффективных собственников, а именно людей, которые умеют и могут эффективно  управлять недвижимостью, получать с нее доход. Такие управленцы  естественно, найдут возможность платить налоги, что же до тех, кто неэффективно использует свои объекты, для них налог окажется дополнительным бременем.

Также эксперты предостерегают, что в связи с введением единого налога в нашей стране возможны негативные последствия. Любой налог играет либо стимулирующую, либо ограничивающую роль. Ограничивать сегодняшний рынок недвижимости, уже некуда. Тогда как в некоторых развитых странах ставка налога на имущество стоимостью до 500 тыс. евро равна нулю, и это стимулирует к развитию рынок недвижимости. В случае с Россией есть шанс нанести рынку недвижимости непоправимый урон.

У оценочного сообщества наибольшую тревогу  вызывает не подход к начислению налога, а сама система оценки объектов, которую предполагается применить для получения налогооблагаемой базы.

Как было отмечено выше, задача, которую предполагается решить – возможность расчета налога исходя из рыночной объектов. При этом кадастровая оценка недвижимости будет выполняться методом массовой оценки.

Массовая оценка недвижимости обеспечивает менее точные результаты, величины расхождений ее результатов и реальных рыночных цен, в отдельных случаях могут быть весьма существенны. Ведь  рыночная цена, являясь отображением реально состоявшихся сделок, учитывает большое множество ценообразующих  факторов, которые оказывают сильное влияние на цену объекта. Модель массовой оценки их охватить не в состоянии. И оттого существуют риски, что новая система оценки на поверку едва ли окажется более рыночной, чем предыдущая.

Обязательно появятся прецеденты, когда собственник объекта, получивший кадастровую стоимость, явно  превышающую рыночную, будет пытаться оспорить результаты оценки и отстоять реальную рыночную стоимость в суде. И в данном случае возрастает роль независимого оценщика как главного эксперта и финансового консультанта. Его главная задача – определить истинную рыночную стоимость, быть полезным обществу, защитить интересы рядового налогоплательщика, собственника недвижимости. Вопрос затрат на оспаривание и пересмотр оценки не должен возникать в данном случае. Это единовременная трата, которая экономит деньги собственника на протяжении всего времени владения недвижимостью.

Введение единого налога на недвижимость и сопутствующее ему проведение кадастровой оценки закономерно – в России вступают в действие изменения в законодательство об оценочной деятельности, которые коренным образом образом меняют порядок проведения государственной кадастровой оценки, что напрямую отразится на доходах бюджетов местного уровня.

Составить кадастр и оценить все объекты необходимо до 2013 года. Данной работой будет заниматься ФЦП «Земля», не без приключений выигравший тендер на проведение кадастровой оценки.

Как выясняется, уже сегодня возникают проблемы с денежными средствами на эти цели. Параметры финансирования, в том числе финансирования проведения самой оценки, закладывались пять лет назад. За это время многое изменилось: уровень жизни, инфляционные процессы, экономика в целом. А бюджеты, заложенные на мероприятие по кадастру, остались прежними – около 35-40 тыс. рублей на один объект при проведении массовой оценки. За эти деньги можно оценить простые объекты – гаражи, типовые квартиры, например. Однако как за такой бюджет оценить крупный земельный массив или завод? Очевидно, что необходимо привлечение/выделение дополнительных ресурсов.

Еще один существенный момент: в настоящее время нормативно-правовая база не до конца  готова к введению нового налога, в первую очередь потому, что отсутствует объект налогообложения. В России не подлежало регистрации недвижимое имущество, право на которое возникло до 31 декабря 1998 года. Так что на самом деле проблема несколько глубже: иногда не совсем понятно, кто и чем владеет.

Источник: СМАО

22.02.2011г.

Похожие статьи:

1. Перспективы введения единого налога на недвижимость: оценки экспертов
2. Д.Медведев о налоге на недвижимость и рыночной стоимости
3. В Рязанской области проведена кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения
4. Оценка кадастровой стоимости – держим руку на пульсе!
5. Отмена результатов государственной кадастровой оценки и пересчет земельного налога